大規模修繕コンサルタント

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大規模修繕コンサルとは

建物をいつまでも美しく、快適な居住性を保つためには適切な維持管理が必要です。どのようなマンションにおいても建物の劣化を完全に避けることはできません。そのため、修繕計画を立て工事を実施していくことで建物の資産を守ることにつながります。
大規模修繕工事は築後12年程度が目安となります。
当事務所では、新築マンションの設計監理業務をメインの業務としていますので、建築に係る法規や施工を熟知しており、様々な角度からのアドバイスが可能です。
最近では、計画道路にともなう建物外周部の改修案・バリアフリー化・ノンタッチキーシステム・自動ドアの新設など、多岐にわたるご依頼をいただいております。

大規模修繕工事の工事項目

A.共通仮設工事 工事を行うための電気・水道・現場事務所などの間接的仮設工事。
B.直接仮設工事 主に外部足場工事などの直接的仮設工事。
C.下地補修工事 建物外壁のタイル貼り部分や吹付け塗装部分の下地(コンクリートやモルタル塗り部分)に発生した割れ・剥がれ・破損などについて雨水が侵入し破損が拡大するのを防ぐ工事。
※実数精算のため、増減精算がともいます。
D.シーリング工事 外壁の各階境界や建具周囲などに充填されているシーリング(樹脂系の材料)をやり替える工事。
※雨水の進入防止、美観向上のための工事。
E.外部塗装工事 外壁の吹付け、バルコニー・廊下の手摺壁や天井などの再塗装工事。
※躯体の劣化を守り、美観の向上のための工事。
F.鉄部塗装工事 共用廊下廻りのメーターボックス・玄関扉枠・ドレイン・脱気筒連結送水管ボックスなどの塗装工事。
G.防水工事
  1. 屋上防水
    既存防水層に被せ更新工事が一般的です。
    現地調査から現況、予算を踏まえ工法を適宜選定します。
    • 改質アスファルト防水
      (メルトーチ・冷工法など)
    • 塩ビシート防水
      (機械固定工法)
    • 他工法
      (表面塗布・躯体注入工法他)
  2. ルーフバルコニー
    アスファルト防水の上に保護コンクリートで保護されているのが一般的です。
    保護コンクリートにウレタン通気緩衝工法を施すのが一般的です。
  3. 庇・屋根・パラペット
    ひび割れを補修した後、ウレタン密着工法を施すのが一般的です。
  4. バルコニー・廊下
    通常・床塩ビシート・排水溝はウレタン密着工法で施工されています。下地補修をした後、ウレタンの再塗装・塩ビシート全面貼替えを実施します。
  5. 階段
    建物により仕様が違いますが、排水溝はウレタン密着工法、踏面蹴上は長尺シート貼とするのが一般的です。
H.その他工事 適宜検討する工事です。
exe.エントランスドアの修繕・外構・駐車場・駐輪場・バイク置き場・ゴミ置場・植栽・塀などです。
優先順位は低い工事です。

コンサルティング業務内容

Ⅰ.修繕計画

  • 建物調査
    建物の特徴・過去の工事経歴の検収、建物診断調査を行い、現況を把握。
    各住戸へのアンケート、サンプルバルコニー調査。
  • 修繕基本計画の作成
    修繕工事の範囲・工法・材料の検討、工事計画の作成。
  • 工事見積先の選定
    工事見積業者の選定補助および見積業者への見積資料配布。
  • 工事見積の依頼および査収
    施工業者への見積依頼、提出書類および見積書の精査確認。
  • 施工業者決定および工事請負契約
    上記を踏まえ施工業者決定、工事請負契約書内容確認および締結補助。
  • 工事説明会の開催
    工事着工前に住民工事説明会を開催し、居住者の皆様に工事説明。

Ⅱ.工事監理

  • 着工
    工事前の必要な手続き、書類などの確認。
  • 施工中の工事変更
    天候事情による日程の変更、軽微な仕様変更、施工範囲・内容などについて施工者と協議および承認。
  • 施工会社への指導
    必要に応じて居住者対応・掲示物内容・施工詳細に対する指導。
  • 検査
    足場解体前検査・完了検査の実施。不十分であれば是正の指示。
  • 引渡支援
    引渡し書類(保証書・工事写真など)の確認および引渡しの立合。
  • 完工
    現場最終確認とともに監理完了報告書の提出。

※別途、長期修繕計画書の作成。

Ⅲ.アフター

  • 定期点検の確認
    工事完了後の定期点検については、請負契約書に基づき実施するよう指導。
    現場立会いは基本的に、施工業にお任せしております。